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易宪容被误读的房地产新政

发布时间:2019-08-16 19:19:36

  房地产开发商没有读懂新政策从根本上的改变,没有明白房地产投资市场与房地产消费市场定价上的根本区别。

  文|易宪容

  随着中央出台一系列的房地产新政策,房地产企业及房地产市场又开始了欢呼,特别是那些房地产开发商,更是乐从心生。在他们看来,随着这些房地产新政策的落实,房地产市场的春天又要来了。因此,本来许多准备降低价格出售的楼盘,目前又出现房价上升的态势。

  针对这一现象,我要说的是:如果房地产开发商这样理解中央的、新的房地产政策,这其实是他们误读了这些政策。

  因为,从目前出台的一系列房地产政策来看,如何促进房地产市场平稳健康发展是基调。这些政策对房地产市场的强调与早些时候对房地产市场的强调有着根本性区别。

  比如,虽然新政策指出:房地产业是国民经济的重要支柱产业,对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重,对金融业稳定和发展至关重要,对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。

  但是,新政策同时强调了房地产在经济生活中的重要性、房地产对经济生活的影响——即必须让房地产市场成为一个住房消费的市场,而不是一个房地产投资市场。

  如此看来,政策导向很明显:所有的房地产政策基础必须围绕着住房的消费性展开。

  比如早些时候,财政部及央行出台的对房地产购买者的税收优惠及信贷优惠的政策,都是把基点放在个人住房消费上。凡是消费性购买住房,并在合理的消费范围之内,就可以享受优惠的政策。投资性购买房地产,则不能享受到这种优惠。

  还有,最近为扩大内需所提出的十项政策中,住房安居工程就是在强调房地产的重要性。作为具体措施,中央要求有关部门:要增加廉租房、经济适用房等保障性住房的投资收购和开发建设;落实和完善促进合理住房消费的政策措施;促进中小户型、中低价位普通商品房开发建设稳定发展;加快发展二手房市场和住房租赁市场。

  这些具体政策首先确保加强了保障性住房建设;其次强调了居民合理住房消费,即个人购买住房的优惠政策只能是放在自住性消费上,而不是放在投资上;同时在住房生产套型及生产模式上,以房地产技术性硬约束来保证个人住房消费;此外则通过二手房的繁荣来增加住房的供给,让存量住房能够流转。

  可以说,以上任何的一项政策都把房地产发展的重心放在个人住房消费上,以此来推动房地产发展模式的根本转变。

  由于投资者与消费者的定价基础不同,因此两者对住房的心理价位是不一样的。在这样的情况下,如果市场定位在投资者房价,那么这个市场的住房消费需求就得调整到以消费者的心理价位上去。否则,市场销售就会出现阻塞或销售下降。

  目前的国内房地产市场的情况就是:一方面开发商希望以投资者为主导的市场价格来销售,另一方面以住房消费为主导的消费者又无能力购买,从而使得房地产的供求关系对接不上。大量出现有房无人买的状况,房地产的销售自然下降。

  这种情况,本来应该让房地产开发商调整价格,让价格向消费者的心理价位调整,但实际上,房地产开发商并没有如此操作。反之,他们希望通过政府的政策来把住房价格保持在投资者购买的水平上。

  照此分析,房地产开发商没有读懂新政策从根本上的改变,没有明白房地产投资市场与房地产消费市场定价上的根本区别,没有了解到房地产市场消费者的心理价位与投资者心理价位的差别。

  这就是为什么当政府的扩大内需政策一出台,房地产开发商就以为房地产的春天又来了。

  (作者系中国社会科学院金融研究所研究员,本文只代表个人观点)

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